Рейтинг:  4 / 5

Звезда активнаЗвезда активнаЗвезда активнаЗвезда активнаЗвезда не активна
 

В воскресенье моей маме позвонила родная сестра из подмосковного города Железнодорожный. Около года назад вместе с супругом их перевезли к себе из Уссурийска ее дочь с мужем. А теперь зовут и его мать, которая уже продала свою однокомнатную квартиру на слободе за 1,9 млн рублей.

Я не поверила своим ушам, услышав эту цену, ведь еще год назад тетя Лида и дядя Коля с большим трудом продали трехкомнатную, с хорошим ремонтом и полностью меблированную, правда, на первом этаже старой трехэтажки на той же слободе всего за 2,5 миллиона.

Неужели на рынке недвижимости «квадрат» выходит из комы? На этот и другие вопросы корреспонденту «К» ответил председатель Уссурийской гильдии риэлторов, генеральный директор АН «Риэлт-Сервис» Андрей Пак.

- Я бы так не сказал, но по сравнению с началом года, когда, как правило, рынок пассивен, он начал немного раскачиваться. Тут сказалось и влияние нестабильного доллара, и грядущее увеличение НДС. Вот приморцы и стараются себя обезопасить, вкладывая деньги в квадратные метры. Кто-то хочет срочно купить квартиру, кто-то - продать. Хотя в августе мы ожидаем традиционного затишья - у многих отпуска. Обычно значительные приобретения люди делают к концу года. Как будет в текущем, 2018-м, - увидим. Однако уже не раз цифра восемь становилась для нас роковой. Так было во время спада в 1998-м, в 2008, выбивается из этого ряда только кризис 2014 года.

- Андрей Миронович, что скажете по поводу динамики цен?

- «Квадрат» подрос у новостроек, а также на рынке в целом. Но по большому счету на спрос это влияет не сильно. Конечно, в первую очередь уходит наиболее ликвидное дешевое жилье (малосемейки, однокомнатные недорогие квартиры). Самой привлекательной остается недвижимость в центре, хорошо продается в Междуречье, где достаточно развита инфраструктура и дома растут как грибы после дождя. И это несмотря на то, что многие уссурийцы сегодня стараются уйти в частный сектор. Наш город ведь всегда был малоэтажным. Лишь с 2010-х, с преодолением кризиса в жилищном строительстве, застройщики стали делать упор на дома большой этажности.

- Куда устремляются частники?

- Главным условием для покупки жилья на земле является наличие инфраструктуры, коммуникаций. Если в доме нет водопровода - это большой минус. Не менее значима экологическая составляющая. Уссурийск расположен в низине между сопок, зимой смог сутками висит над центром, в последнее время и на слободе дышать нечем. Вот люди и предпочитают более удаленные микрорайоны. В этом отношении весьма хорош Радужный, который отличается продуманной логистикой и (благодаря розе ветров) чистым воздухом. Ему несколько уступает Тимирязевка, а на кирзаводе (п. Черняховский) зимой слой сажи - в палец толщиной. Может быть, с переводом пятой котельной на газ ситуация изменится к лучшему.

- Какие факторы оказывают влияние на стоимость квадратного метра?

- Начну с того, что агентства недвижимости формируют цены не от предложений, а от реализации. Иногда сумма, заявленная продавцом, не соответствует уровню комфорта. Хотя людей понять можно: каждый нахваливает свою квартиру как может. Но все-таки стоимость определяет покупательский спрос. Так, средняя цена на новостройки сейчас остается в диапазоне 50-60 тыс. руб. за кв. м. «Вторичка» где-то рядом. Но всегда есть повышающие и понижающие коэффициенты. Они связаны, во-первых, с районом, во-вторых, с этажностью, в-третьих, с состоянием помещений (или, если это дом, наличием пристроек, приусадебного участка). Есть дорогое жилье и в удаленных от центра районах. Все зависит от вложений в него (ремонта, интерьера). Вообще, каждую квартиру (домовладение) нужно рассматривать индивидуально. Ведь даже однотипные в одной многоэтажке могут значительно разниться по стоимости. Но если она обоснованна, то недвижимость обязательно будет продана, тогда как недвижимость с завышенной ценой может надолго зависнуть.

- Интересно, а во сколько встанет моя двухкомнатная квартира в Междуречье на четвертом этаже дома, сданного в эксплуатацию в 1998 году? Лет пять назад она стоила 3,5 млн руб.

- Сколько у вас «квадратов»? 56, говорите. Давайте умножим их на 50 тысяч. Итого 2,8 миллиона. Конечно, это приблизительно, без повышающих и понижающих коэффициентов.

- Ясно, а если срочно захочу продать, будет и того меньше.

- Отнюдь. Есть особая схема срочных продаж, когда изначально объявляется сумма как минимум на 20% ниже рыночной. И среди претендентов на нее устраивается аукцион, во время которого играют на повышение. Но предварительно квартиру нужно хорошо подготовить для демонстрации, ведь осмотр и торги происходят буквально в один день, а сделка заключается на следующий. Схема эта работающая, пришла в Приморье с Запада, но в Уссурийске была опробована считанное число раз. Далеко не каждый продавец, даже если очень спешит, согласен идти на риск.

- Андрей Миронович, какова в целом ситуация на рынке в нашем регионе?

- Вопрос интересный, поскольку общекраевые тенденции не всегда касаются Уссурийска. Например, во Владивостоке много строек, и рынок как первичный, так и вторичный достаточно оживлен. В Артеме лидирует «вторичка», здесь жилья возводят существенно меньше. В Находке постоянно идут продажи по той же причине. В Уссурийске сделки тоже проходят хорошо, но основная их масса, почти 80%, совершается на первичном рынке. «Вторичка» практически стоит. Оно и понятно: квартира - не хлеб, за которым ходят в магазин каждый день. Откуда взяться покупателям, если застройщики вводят не по одной-две многоэтажки в год, а сразу десятками? К тому же в одном здании насчитывается по 50, 100, 150 и более квартир. Где найти полторы сотни покупателей? Потому и едут в наш город люди из районов, Уссурийск для них - Клондайк. Военные-контрактники тоже покупают у нас жилье по сертификатам.

- Больше берут недвижимость за наличные или в ипотеку?

- В ипотеку, такие сделки занимают больший процент от общего количества продаж. Наличкой рассчитываются единицы. И даже те, у кого есть на руках значительная сумма, при улучшении своих жилищных условий предпочитают брать заем в банке. Поэтому снижение процентной ставки при ипотечном кредитовании могло бы значительно оживить рынок и, возможно, приостановить отток населения из края.

- Недавно в Интернете появилась новость: депутаты Госдумы хотят защитить пожилых людей от «черных маклеров», поэтому опять подняли тему запрета на совершение сделок с недвижимостью гражданам старше 70 лет. Как вы к этому относитесь?

- Это нонсенс. Мы в каком государстве живем? Надеюсь, в демократическом. Моей маме 73 года, она до сих пор работает. А ее трезвому уму и твердой памяти могут позавидовать молодые. Так почему ей должны запретить распоряжаться собственным имуществом? Не о запретах думать надо, а о том, как поднять уровень жизни населения. Чтобы молодые семьи, и не только, могли приобретать жилье не на кабальных условиях.

Ольга ЛЕОНТЬЕВА.
Фото автора.

Поделитесь ...

Добавить комментарий

Ваши сообщения публикуются только после проверки их модератором. Комментарии не должны содержать призывов к насилию и прочим нарушениям закона. Использование ненормативной лексики и оскорбительных выражений в адрес авторов материалов, а также иных посетителей сайта - не допускается.


Защитный код
Обновить